Nová stavebná legislatíva – Najväčšie zmeny v stavebníctve za polstoročie

Nová stavebná legislatíva – Najväčšie zmeny v stavebníctve za polstoročie
30. júna 2022 Andrea Macekova

Potreba prijatia nového zákona je dlhodobo diskutovanou témou terajšej aj minulých vlád. Súčasná vláda to označila dokonca za svoju prioritu. Pôvodný Stavebný zákon platí už od roku 1976. Odvtedy bol viackrát novelizovaný a aj teraz vláda Slovenskej republiky schválila návrhy Zákona o výstavbe a Zákona o územnom plánovaní, v skratke nového Stavebného zákona.

Úplne nová legislatíva by mala reagovať na súčasné výzvy a priniesť zefektívnenie stavebného a územnoplánovacieho procesu. Zjednodušiť a urýchliť by sa mal aj proces povoľovania stavieb. Nový zákon by mal zatočiť aj s čiernymi stavbami. Čo sa pre vás zmení, ak sa chcete pustiť do stavby nového domu?

Novinky v stavebnom zákone

Veľkou novinkou bude zriadenie nového veľkého Úradu pre územné plánovanie a výstavbu. Stavebné úrady v obciach a mestách budú spadať pod tento úrad s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Regionálnych pracovísk má byť osem a povoľovanie stavieb bude riadiť práve tento novozriadený ústredný orgán štátnej správy. Celý proces povoľovania stavieb by sa mal zjednodušiť a tomu má pomôcť elektronizácia s postupnou digitalizáciou údajov o území. Pre investorov a stavebníkov sú najvýraznejšie dve zmeny a to:

  • elektronizácia celého procesu
  • posilnenie úlohy projektantov

Jednoduchosť či zložitosť procesných postupov bude závisieť od kategórie stavby. Stavebný zámer s príslušnou dokumentáciou sa vloží do informačného systému Urbion, ktorý ho automaticky posúdi a zverejní pre dotknuté strany na vyjadrenie. Ak bude zámer v poriadku, stavebník získa zo strany regionálneho úradu rozhodnutie o stavebnom zámere, ak sa v ňom nájdu rozpory, úrad ich musí preverovať. Pre jednoduché stavby bude platiť zjednodušený procesný postup a ten sa ukončí rozhodnutím o stavebnom zámere za predpokladu, že stavebný zámer je vypracovaný s podrobnosťou projektu stavby. Rozhodnutie o stavebnom zámere bude zároveň overením projektu stavby. Procesu ohlásenia majú podliehať drobné stavby alebo drobné stavebné práce, a to plne elektronický.

Veľké projekty si vyžiadajú podrobnejšiu dokumentáciu. Na konanie o stavebnom zámere má nadväzovať overenie projektu stavby a dokončená stavba skončí kolaudáciou. Kolaudačným osvedčením stavby úrad osvedčí spôsobilosť stavby na projektovaný účel.

Kľúčovými zmenami v novom stavebnom zákone teda sú:

  • profesionalizácia štátnej správy vo výstavbe
  • znižovanie administratívnej záťaže pri činnostiach súvisiacich s výstavbou
  • zrýchlenie konaní
  • elektronizácia procesov alebo digitalizácia dát v územnom plánovaní a výstavbe.

Koniec čiernym stavbám

Ak chcete legalizovať stavby, na ktoré nebolo vydané stavebné povolenie, urobte to čím skôr. Stavby, ktoré boli postavené nepovolenými stavebnými prácami, nebude možné po účinnosti zákona dodatočne povoliť. Ukončený bude aj systém dodatočnej legalizácie tak, ako ho poznáme dnes, že postavíte čiernu stavbu, a potom si ju spätne necháte zlegalizovať. Toto nová legislatíva nepozná.

Návrh zákona zároveň upresňuje postup stavebného úradu pri nepovolených stavebných prácach a ich odstraňovaní, a to najmä presným definovaním toho, čo sú to nepovolené stavebné práce, ďalej upresnenie podmienok a postupov odstraňovania, či zohľadnenie účasti zhotoviteľa nepovolenej stavby na porušení zákona. Uvádza sa, že po novom bude mať štát účinnejšie nástroje v boji proti čiernym stavbám.

Okrem iného sa rozširuje okruh sankcionovaných osôb v prípade porušenia zákona aj na ďalšie osoby vo výstavbe ako len na zhotoviteľov stavieb, a to aj na osoby poverené výkonom stavebného dozoru, na stavbyvedúcich. Pretože pri prevažujúcom dodávateľskom spôsobe výstavby je stavebník len objednávateľom výstavby a osobne výstavbu neriadi. Výstavbu na Slovensku už čoskoro čakajú výrazné zmeny. O niečo dlhšie pravdepodobne potrvá spustenie a zabehnutie systému Urbion, čo znamená, že účinky zákona sa naplno prejavia o čosi neskôr.

Odňatie kompetencií a zmena terminológie

Vznik nového Stavebného zákona je veľmi významnou správou pre budúcnosť stavebného rozvoja v krajine. Odborníci a investori už dlho hovoria o tom, že súčasný stav je neudržateľný. Štatistiky sú k nám nemilosrdné. Uvádzajú, že sme v dĺžke stavebných konaní na tom horšie ako viaceré krajiny v Afrike, o čom svedčí aj 146. miesto. Nielen dĺžka konania, ale aj nedostatok nových bytov, predražené byty, málo zahraničných developerov sú nedostatky, ktoré vznikli na základe komplikovanej legislatívy, byrokracie, zdĺhavých konaní a množstva robených obštrukcií. Platí, že zlé zákony spomaľujú celkový rozvoj krajiny.

Nové zákony prichádzajú s prísľubom mnohých zmien. Pravdou je, že nie sú prijímané výlučne pozitívne. Viaceré samosprávy, ktoré nesúhlasia s odňatím stavebných úradov a mnohí starostovia, starostky sa obávajú, že tým stratia kontrolu nad výstavbou na ich území. Zmena zákona je však pozitívna správa. Sústrediť sa budú na územné plánovanie a nebudú účastní netransparentných rokovaní s developermi. Mnoho z nich si možno vydýchne, keď už nebudú pod takým tlakom zo strany verejnosti a investorov.

Zákon si kladie za cieľ riešiť aj problém – zníženie disciplíny vo výstavbe. Termín “stavebný poriadok” sa nahrádza termínom “výstavba” a návrh je koncepčne usporiadaný podľa súčasných požiadaviek. “Stavebné povolenie” nahradí “rozhodnutie o stavebnom zámere”. Upustiť by sa malo od doterajších postupov a procesov posudzovania stavebných zámerov v dvojstupňových správnych konaniach a tým sa odbúra duplicita.

Benefity a nedostatky nového stavebného zákona

Ako sa vraví, každá minca má dve strany a aj tu sú kritici, ale aj tí, ktorým sa nový stavebný zákon páči.

V každom prípade, odstránenie duplicitných konaní je dobrou správou. Teoreticky to platí aj o posilnení úloh projektantov, ktorí teraz budú za správny postup povoľovania projektu ručiť svojou kariérou. Elektronizácia celého procesu je v teórii vynikajúca myšlienka, v skutočnom výkone sú však veľké obavy o úspech jej implementácie.

Organizáciám sa nepáči nízka miera participácie s odbornou verejnosťou, zhoršenie postavenia susedov a verejnosti pri povoľovaní stavebnej činnosti, nezabezpečenie účasti verejnosti pri stavbách s dopadom na životné prostredie a veľký význam, ktorý pridáva projektantovi (platenému investorom). Nedostatky vidia aj v Zákone o územnom plánovaní, v terminológii, štylistike a gramatike.

Je mnoho negatívnych ohlasov aj na to, že stavebný ruch už nebude taký čulý  ako doteraz, keďže teraz bolo stavebné konanie pre stavebníka možno v hodnote 50 eur, po novom to bude viac ako jedno percento z hodnoty stavby, čo znamená, že ak bude dom nacenený na 200-tisíc eur, stavebník nezaplatí 50 eur za stavebné konanie, ale 2 000 eur. V neposlednom rade oponenti nového zákona uvádzajú, že stavba sa pre klienta novým zákonom ešte viac predraží, lebo povinnosti projektanta budú výrazne širšie a práve on bude v stavebnom konaní zastupovať stavebníka.

Čas ukáže

Stavebný sektor tak môžu čakať veľké zmeny. Aj napriek chybám je asi najlepšie zákon čo najskôr schváliť, uviesť do platnosti a následne „vychytávať muchy“. Koniec koncov, súčasný Stavebný zákon bol novelizovaný už mnohokrát a jednoznačne novú legislatívu v tomto smere potrebujeme. Dokonalé a večne nemenné zákony prakticky neexistujú a bude to aj tento prípad.

Ak sa nakoniec zákony ukážu ako dobré, prípadne sa obrúsia do kvalitnej podoby, tak výsledkom bude rýchlejší ekonomický rozvoj, efektívnejšia správa územia, vyššia kvalita života a zvýšená atraktivita. Benefity získajú podnikatelia, verejný sektor aj obyvatelia. To všetko dokáže vyvolať kvalitná stavebná legislatíva, bez ktorej sa Slovensko naozaj výrazne zlepšiť nedá.

 

ZDROJE: tvnoviny.sk/domace/clanok/143377-novy-stavebny-zakon-co-sa-pre-vas-zmeni-ak-chcete-stavat-novy-dom, www.yimba.sk/clanky/vlada-schvalila-zakon-o-vystavbe-a-zakon-o-uzemnom-planovani, www.noviny.sk/slovensko/685399-stavbari-a-stavebne-firmy-by-mali-zbystrit-pozornost-do-platnosti-vstupi-novy-stavebny-zakon

FOTO: www.freepik.com